选高低配还是纯高层?欺骗我们多年的购房误区原来是……

搜狐真人杭州2020-09-16 08:55:50
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层区更加宜居,听起来似乎很有道理啊!但是高低配的舒适度就真的优于纯高层住区吗? 事实上,我们去看房时,遇到一个项目有高层有洋房,一定会听到置业顾问说

土地的日益稀缺,促进了房价的增长,越来越多的项目钟情于"高低配",纯粹的业态社区也越来越少,江湖上曾有这样一种传说,跟洋房、别墅搭配在一起的高层区比纯高层区更加宜居,听起来似乎很有道理啊!但是高低配的舒适度就真的优于纯高层住区吗?

事实上,我们去看房时,遇到一个项目有高层有洋房,一定会听到置业顾问说,“我们小区是区别于其他纯高层社区的,高层+排屋的高端社区,排屋作为社区里的高端组团,景观绿化都较好,为高层提供良好的观景稳定版,我们高层的价值肯定会略高于纯高层社区”。甚至在开发商对外很多宣传稿中也会提到排屋中的高层这一价值点。

那么究竟由排屋+高层组成的高低配社区是不是优质社区?买了排屋区里的高层,是买了面子还是丢了里子?

开发商为什么喜欢高低配?

相比高层真人,洋房、排屋具有更高的溢价能力。相同土地指标,做足容积率,总建面恒定,土地成本未变的前提下,高低配社区更能显著提高总货值收益。这也是开发商在满足控规的前提下,不遗余力的强推高低配社区的最根本原因。通常来讲,洋房的定价要比高层多15%~20%,排屋则更多,溢价可比高层多50%。

高层与洋房、排屋的销售也是相辅相成的。一般来说,这种混合住区会先推高层,快速回笼资金;接着推出排屋或洋房,拉升小区形象,提高溢价率。通过洋房的高溢价来挤压后期高层客户下单。

也就是说,开发商很可能会这样安排:

第一种,一期高层,二期洋房、排屋,三期高层紧跟。一期先推高层,保证现金流;二期推出洋房,通过洋房、排屋的高形象和高溢价能力,提升社区的整体溢价预期;三期借助洋房、排屋的溢价预期,高层提价,保证整体收益率。

第二种,高层洋房齐售,交叉出货,互相掩护。以洋房、排屋的高形象,提升社区品质形象,以排屋的高价掩护促进高层销售,挤压高层快速跑量。

相同容积率下的高低配

首先,容积率是指什么?容积率=建筑总面积/用地面积。它是在拿地的时候就已经被地方政府规定好的,建筑面积越大可销售的面积越多,开发商能获取的利润就更高。相反,建筑面积越大居住的密度越大,舒适度就会降低。所以,对于开发商来说,容积率决定了成本的占比;对于住户来说,容积率决定了居住的舒适度。

“在同样容积率的条件下,如果地块内全部设置高层真人和高低配两种方案都可行的话,为提高产品的溢价率,开发商通常会选择高低配方案。”一位建筑师坦言,“一般来说,容积率在2-2.5,勉强可以塞些洋房和排屋进去,一旦容积率超过2.5,地块内就很难排下高低配方案了。”

购房者需要了解一个基本的知识点,如果占地面积恒定、容积率恒定,那么总建筑面积恒定,高低配的社区因为有多层洋房的占比,为了做足容积率,必然导致单元数的增加,从而导致建筑密度的增加。增加建筑密度常见的方法有哪些呢?

第一,缩小楼间距。众所周知,其他条件相同的情况下,楼间距越大,房间的采光及通风稳定版越好。

第二,减少景观和公共绿化区域。由于建筑密度大,导致公共空间规划受限,很多景观或绿化就会被牺牲,这一定程度上压缩了业主的活动、娱乐空间。

第三,洋房花园侵占公共空间。一般来说,洋房都会设计私家花园,小的面积10平方米,大的超过20平方米,而这部分绿地也会牺牲整个社区的绿化率。

纯高层还是高低配?

综上,高低配社区的舒适度并非如同购房者想象中的那么高。

高低配小区的多层必然会加大建筑密度,因为建筑规划是按做满容积率而做的,所以总的可售面积没变,但高低配的建筑密度增大了,公共空间缩小了,排屋的舒适是建立在牺牲高层业主的楼间距、公共活动空间基础之上的舒适。同时,独立花园更是进一步占用了小区的公共空间和公共绿地,进一步挤压了整个小区的公共利益。

事实上,我们可以明显看到,在双限之前杭州市场非常流行高低配,但自从土地双限后,大部分项目都开始选择做纯高层。为什么?价格被限制,高低配的高溢价也无法再实现,没有利润,也就不用花心思做高低配了,索性全部做纯高层。有钱赚的时候高低配就是当代社会中的桃花源,没钱赚的时候,纯高层才是当代社会唯一的纯粹!

当然,高低配楼盘如果只是要追求一个更开阔的视野这点是可以选择的,例如运河云庄在临运河侧做了排屋,使得高层住户视野开阔,能一眼看到运河景观。但如果购房者是冲着低密舒居、高绿化这个点购买的,有可能就吃亏了。因此购房者要综合考虑各方面因素,然后再做出购房决定了。

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